공매와 경매, 이름만 비슷하고 이 5가지가 다르다

공매와 경매는 무엇인가

공매와 경매는 둘 다 빚이나 세금을 정리하려고 재산을 강제로 파는 절차입니다. 차이는 누가, 어떤 법으로 파느냐입니다.

• 공매(압류재산): 세금을 내지 않아 압류된 재산을 세무서장이 팔거나, 한국자산관리공사가 대신 팝니다. 근거는 국세징수법입니다(제66조, 제103조).
• 경매: 채권자가 법원에 신청하면 법원이 민사집행법에 따라 팝니다.

온비드에는 압류재산 말고도 국유재산, 수탁재산, 유입자산 같은 다른 종류의 공매도 올라옵니다. 종류별 차이는 공매 물건 종류 가이드에 정리했습니다.

한눈에 보는 차이 5가지

구분	공매 (압류재산)	법원 경매
진행 기관	세무서장 또는 한국자산관리공사	법원
근거 법	국세징수법	민사집행법
입찰 방식	온비드 전자입찰	기일입찰·기간입찰·호가경매
유찰 시 가격	회차마다 최초 공매예정가격의 10%씩 하락, 50%까지	법원이 “상당히 낮추어” 정함
대금 납부기한	매각결정일부터 7일 이내(필요시 30일까지 연장)	매각허가결정 확정 후 1개월 안에서 법원이 정함
점유자 인도	인도명령 없음, 합의 안 되면 명도소송	대금 납부 후 6개월 안에 인도명령 신청 가능

1. 진행 기관과 입찰 방식이 다르다

압류재산 공매는 온비드(onbid.co.kr)에서 인터넷으로 입찰합니다. 법원에 직접 갈 필요가 없고, 공동인증서나 간편인증서로 입찰서를 제출합니다. 법원 경매는 정해진 날 법원 경매법정에 가서 입찰하는 방식(기일입찰)이 일반적입니다.

입찰 절차는 온비드 공매 입찰 방법에서 순서대로 볼 수 있습니다.

2. 유찰되면 가격이 내려가는 방식이 다르다

압류재산 공매는 유찰될 때마다 최초 공매예정가격의 10%씩 내려가고, 50%까지 내려가도 안 팔리면 공매예정가격을 새로 정해 다시 공매할 수 있습니다(국세징수법 제87조). 법원 경매는 민사집행법이 “상당히 낮추고” 새 매각기일을 정한다고만 규정해(제119조) 하락 폭은 법원마다 다릅니다.

지금 진행 중인 공매 가운데 감정가의 반값 이하로 내려온 물건은 1,199건입니다. 자세한 계산은 공매 유찰 가격 가이드에 있습니다.

3. 대금 납부기한이 다르다

압류재산 공매는 매각결정을 한 날부터 7일 이내에 대금을 내야 하고, 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 안에서 연장할 수 있습니다(국세징수법 제84조). 법원 경매는 매각허가결정이 확정된 날부터 1개월 안에서 법원이 대금 지급기한을 정합니다(민사집행규칙 제78조).

공매는 기한이 짧아 입찰 전에 자금 계획을 끝내 두는 것이 중요합니다. 공매 필요 자금 계산 가이드를 참고하세요.

4. 점유자를 내보내는 절차가 다르다

법원 경매는 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조). 압류재산 공매에는 이런 제도가 없어, 점유자와 합의가 되지 않으면 명도소송이 필요할 수 있습니다. 캠코 담당자도 같은 내용을 안내한 바 있습니다(SBS Biz 인터뷰).

그래서 공매는 경매보다 입찰 전 점유 확인이 더 중요합니다. 공매 점유자 확인 가이드에서 방법을 정리했습니다.

5. 다음에 할 일

공매가 처음이라면 이 순서로 보세요.

1. 공매 물건 종류로 압류재산과 국유재산의 차이를 익힙니다.
2. 온비드 입찰 방법으로 입찰 절차를 확인합니다.
3. 지역별 낙찰가율로 관심 지역이 보통 감정가의 몇 %에 팔리는지 봅니다.
4. 첫 화면에서 관심 지역을 골라 실제 물건을 둘러봅니다.