공매로 산 집에 아직 사람이 산다면? 입찰 전에 확인할 4가지

왜 공매는 점유 확인이 더 중요한가

법원 경매에서는 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제136조). 소송 없이 점유자를 내보내는 절차입니다.

압류재산 공매를 정한 국세징수법에는 이런 제도가 없습니다. 캠코 담당자는 언론 인터뷰에서 압류재산 공매는 합의가 안 되면 명도소송이 필요하다고 설명했고, 캠코 보도자료도 명도 책임은 매수자에게 있다고 안내합니다. 소송에는 시간과 비용이 들기 때문에, 점유자가 있는 물건은 그만큼 입찰가를 낮게 잡아야 합니다.

점유 상태 확인 4단계

순서	볼 곳	확인할 것
1	온비드 공고문	매수인이 인수할 권리, 유의사항
2	감정평가서(온비드 첨부)	이용 현황, 임대 여부 기재
3	등기부등본(인터넷등기소)	소유자, 압류·가압류, 전세권 등 권리
4	현장	실제 거주 여부, 관리 상태

1. 공고문: 인수할 권리부터

압류재산 공매 공고에는 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수할 권리가 반드시 적혀야 합니다(국세징수법 제72조). 여기에 적힌 권리는 낙찰 후에도 남으니 가장 먼저 봅니다.

2. 감정평가서: 지금 어떻게 쓰이고 있나

온비드 물건 상세 화면에 첨부된 감정평가서에는 물건의 이용 상황이 적혀 있는 경우가 많습니다. 임차인이 있다고 적혀 있으면 임대차 관계를 더 확인해야 합니다.

3. 등기부등본: 권리 관계

대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 소유자, 압류·가압류, 전세권 같은 권리가 적혀 있습니다.

4. 현장: 결국 가서 봐야 안다

서류만으로는 실제로 누가 살고 있는지 알기 어렵습니다. 우편물, 관리비 고지서, 관리사무소 안내 등으로 거주 여부를 확인합니다. 다만 거주자의 사생활을 침해하지 않도록 주의하세요.

점유자가 있다면 어떻게 판단하나

• 명도에 걸릴 시간과 비용을 예상 비용에 넣습니다. 단계별 순서는 공매 명도 절차에 정리했습니다. 필요 자금 계산 가이드
• 임차인이 있다면 그 권리가 매수인에게 넘어오는지 공고문과 등기부를 함께 봅니다.
• 판단이 어렵다면 입찰 전에 대한법률구조공단 같은 공식 창구에서 상담을 받으세요.

여러 번 유찰돼 싸게 나온 주거용 물건은 점유 문제가 이유인 경우가 있습니다. 감정가 반값 이하 공매를 볼 때 특히 주의하세요.