공매로 낙찰받은 집에 사람이 산다면, 명도는 이 순서로 갑니다

문제: 공매는 낙찰받아도 바로 들어갈 수 없다

공매 낙찰자가 대금을 내면 소유권을 얻지만(국세징수법 제91조), 점유자를 내보내는 절차는 따로 밟아야 합니다. 법원 경매는 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있지만, 국세징수법에는 이런 조항이 없습니다. 국세징수법은 공매재산의 점유자와 점유 권원, 차임·보증금 관계를 조사해 기록하도록만 정하고 있습니다.

캠코 담당자도 언론 인터뷰에서 압류재산 공매는 합의가 안 되면 명도소송이 필요하다고 설명했습니다. 그래서 입찰 전 점유 확인이 중요합니다. 입찰 전 점유자 확인 4단계

선택 기준: 어느 단계까지 갈지 정하는 3가지

명도를 어디까지 진행할지는 점유자의 권리, 협의 가능성, 비용 세 가지로 판단합니다.

• 점유자의 권리: 대항력 있는 임차인처럼 매수인에게 대항할 권원이 있는 점유자인지 확인합니다. 권원이 있으면 소송으로도 내보내기 어렵습니다. 개별 판단은 공식 법률상담으로 확인하세요.
• 협의 가능성: 이사 날짜와 이사 비용을 합의하면 소송 없이 끝낼 수 있습니다. 합의 내용은 서면으로 남깁니다.
• 비용과 시간: 소송과 강제집행은 인지대·송달료·집행 비용과 몇 달의 시간이 듭니다. 이 기간의 대출 이자도 함께 계산합니다. 필요 자금 계산 가이드

비교표: 명도 단계별 근거와 비용

명도 단계마다 근거 조문과 드는 비용이 다릅니다.

단계	하는 일	근거	비용 항목
협의	이사 날짜·비용 합의, 내용증명 발송	우편법 시행규칙 제25조(내용증명)	우편 요금
점유이전금지가처분	소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막음	민사집행법 제300조·제305조	인지 1만 원, 송달료, 담보
건물인도소송	판결로 인도 의무를 확정	민사소송법	인지대, 송달료
강제집행	집행관이 점유를 풀어 매수인에게 인도	민사집행법 제258조	집행 비용, 노무·보관 비용

내용증명은 어떤 문서를 언제 보냈는지 우체국이 증명해 주는 제도입니다(우편법 시행규칙 제25조). 상대방에게 강제력이 생기는 절차는 아니고, 협의 과정을 기록으로 남기는 용도입니다.

점유이전금지가처분은 집행관이 고시문을 붙여 집행합니다. 대법원은 고시문이 붙은 뒤 점유를 다른 사람에게 넘기면 특별한 사정이 없는 한 공무상표시무효죄가 된다고 판단했습니다(2025. 12. 4. 선고 2024도6213).

소송 비용은 소가에 따라 정해집니다. 인도소송의 소가는 목적물 가액의 2분의 1이고, 건물 가액은 시가표준액의 50%입니다(민사소송 등 인지규칙 제9조·제12조). 인지액은 소가 구간별 비율로 계산하고, 전자소송으로 내면 10분의 9로 줄어듭니다(민사소송 등 인지법 제2조·제16조). 대한법률구조공단 안내에 따르면 송달료는 2026년 7월 1일부터 1회 5,640원입니다.

행동: 남은 짐(유체동산)은 이렇게 처리된다

강제집행 때 남은 짐은 집행관이 민사집행법 제258조에 따라 처리합니다. 매수인이 임의로 버리면 분쟁이 생길 수 있습니다.

1. 집행관이 목적물이 아닌 동산을 꺼내 채무자에게 넘깁니다(제3항).
2. 채무자가 없으면 함께 사는 분별력 있는 친족이나 대리인, 고용인에게 넘깁니다(제4항).
3. 그런 사람도 없으면 채무자 비용으로 보관합니다(제5항). 대법원은 집행관이 채권자나 제3자를 보관인으로 정할 수 있고, 보관인은 보관비용을 받을 때까지 동산에 유치권을 행사할 수 있다고 판단했습니다(2018다288044).
4. 채무자가 찾아가지 않으면 집행법원의 허가를 받아 동산을 팔고, 비용을 뺀 대금은 공탁합니다(제6항).

집행이 끝나면 집행관이 채무자에게 통지하고, 집행조서에 동산을 넘기거나 보관한 내용을 적습니다(민사집행규칙 제187조·제189조). 강제집행 비용은 법률상 채무자가 부담합니다(민사집행법 제53조).

명도 판단이 필요하면 대한법률구조공단 132 상담이나 공단 지부 방문 상담을 이용하세요. 기준 중위소득 125% 이하이면 민사·가사 소송구조 대상이 될 수 있습니다. 이 사이트는 법률 상담이나 사건 수임을 하지 않습니다.