감정가 1억 공매, 실제로는 얼마가 있어야 낙찰받을까

문제: 최저입찰가만 보면 돈이 모자란다

공매 목록의 최저입찰가는 “이 금액 이상이면 입찰할 수 있다”는 뜻이지, 그 값에 낙찰된다는 뜻이 아닙니다. 경쟁이 붙으면 최저입찰가보다 높게 낙찰되고, 낙찰 후에는 취득세 같은 비용이 더 듭니다. 그런데 잔금 기한은 매각결정일부터 7일이 원칙이라(국세징수법 제84조) 낙찰 후에 돈을 구하기엔 시간이 짧습니다.

필요 자금을 이루는 4가지

항목	언제	얼마
입찰보증금	입찰할 때	압류재산 최저입찰가의 10%, 국유재산 5%
잔금	매각결정 후 7일 또는 30일 안	낙찰가 − 보증금
취득세	대금 납부 후 60일 안	물건·주택 수에 따라 다름(위택스 확인)
인수 비용	공고문 확인	매수인이 인수할 권리·부담, 체납 관리비 중 공용부분, 명도 비용

잔금 기한은 캠코 기준 매각대금 3천만 원 미만 7일, 이상 30일입니다(온비드 안내). 인수할 권리는 압류재산 공고문에 반드시 적게 되어 있습니다(국세징수법 제72조).

비교: 감정가별 예상 낙찰가

아래 표는 감정가에 최근 6개월 낙찰가율 중앙값을 곱한 값입니다. 전국과 함께 낙찰가율이 가장 높은 시도·가장 낮은 시도를 나란히 놓았습니다. 숫자는 매일 오전 갱신됩니다.

같은 감정가라도 지역에 따라 예상 낙찰가가 크게 달라집니다. 관심 지역의 시군구 낙찰가율은 지역별 낙찰가율 가이드나 각 지역 페이지에서 볼 수 있습니다.

행동: 입찰 전 자금 점검 순서

1. 관심 물건의 최저입찰가와 감정가를 확인합니다.
2. 해당 시군구 페이지에서 낙찰가율을 보고 예상 낙찰가를 잡습니다.
3. 입찰보증금(최저입찰가의 10%)을 입찰 마감 전까지 준비합니다.
4. 공고문의 대금 납부기한을 확인하고, 대출이 필요하면 미리 금융기관에 문의합니다. 경락잔금대출 확인 순서
5. 취득세는 위택스나 관할 시·군·구청에서 미리 계산해 둡니다.
6. 아파트·빌라라면 체납 관리비를 관리사무소에 확인합니다. 체납 관리비 승계 범위

대금을 못 내면 보증금을 잃습니다. 이유는 낙찰 후 절차 가이드에 정리했습니다.